Por qué un terreno sin barda paga más predial en Tuxtla

Hace unos años tuve un terreno que no estaba bardeado. En el municipio estaba registrado como predio sin barda, y por eso me cobraban más predial. Le puse una barda muy sencilla, fui al Ayuntamiento a pedir que lo volvieran a revisar, pagué la visita y llegó un inspector. Después de su revisión cambiaron mi predio a bardeado, y el predial salió más barato.

Esta semana el predial volvió a las noticias por la nueva Ley Catastral, así que aprovecho para contarte qué dice la ley de Tuxtla sobre los terrenos baldíos, cuánto se ahorra con una barda y cómo se hace el trámite.

Tuxtla cobra el predial según cómo está tu terreno

El Ayuntamiento calcula el impuesto en dos pasos. Primero saca el valor fiscal de tu predio con la Tabla de Valores de Suelo y Construcción que aprueba el Congreso del Estado. Después le aplica una tasa, y esa tasa depende de cómo está el terreno:

“Al millar” quiere decir pesos por cada mil del valor fiscal. Para verlo en dinero, toma un terreno con valor fiscal de $300,000 (un ejemplo; el tuyo viene en tu boleta):

• Como baldío: $300,000 × 10 ÷ 1,000 = $3,000 al año.
• Como cercado: $1,500 al año.
• Como bardado: $300,000 × 1.38 ÷ 1,000 = $414 al año.

Entre baldío y bardado son $2,586 de diferencia cada año, antes de descuentos.

Estas tasas vienen de la Ley de Ingresos de Tuxtla para 2023, la versión oficial más reciente que pudimos consultar completa. La del baldío lleva más de diez años en 10 al millar (ya estaba así en la ley de 2011), y la del bardado ha ido de 1.25 en 2022 a 1.38 en 2023. Cada diciembre el Congreso del Estado publica la ley del año siguiente, así que la cifra exacta puede moverse un poco; la distancia entre baldío y bardado se ha mantenido.

Qué cuenta como barda para el predial

La ley define tres casos y la diferencia está en el material:

• Bardado: todo el perímetro cerrado con barda, malla ciclón sobre cimentación de concreto, mampostería de concreto, fierro comercial o una combinación de ellos.
• Cercado: todo el perímetro cerrado con alambre de púas, madera o malla sin cimiento.
• Baldío: sin construcción y sin cerca.

Una malla ciclón bien puesta sobre un cimiento de concreto ya entra como bardado, y suele costar menos que una barda de block. Para entrar como bardado, la barda tiene que cerrar todo el perímetro; así lo dice la definición de la ley. Antes de levantarla, pregunta en el Ayuntamiento si tu barda necesita licencia de construcción.

Una barda sencilla y una visita del inspector me bajaron el predial de ese terreno.

Cómo pedir que cambien tu predio de baldío a bardeado

El municipio sigue cobrando como baldío hasta que alguien revisa el terreno. El trámite se llama Actualización de Predios y lo lleva la Coordinación General de Política Fiscal de la Tesorería Municipal:

1. Termina la barda en todo el perímetro y deja el terreno limpio.
2. Solicita la actualización del predio en la Tesorería Municipal.
3. Lleva tu escritura o título, identificación oficial, el recibo de predial del año en curso y seis fotos del terreno por dentro y por fuera, en digital.
4. Paga el derecho de inspección. Se paga antes de la visita.
5. El día de la inspección, está presente tú o quien te represente, con acceso libre al terreno.
6. Con la revisión del inspector, el predio queda registrado como bardado y tu predial se calcula con esa tasa.

Conviene dar acceso al inspector. La misma ley permite cobrar 5 al millar de forma provisional a un predio construido cuyo dueño niega la inspección técnica.

La nueva Ley Catastral: qué aprobaron los diputados

La madrugada del 7 de octubre de 2026, la Cámara de Diputados aprobó la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que mandó la presidenta Claudia Sheinbaum. Pasó con 324 votos a favor y 107 en contra en lo general, y ahora le toca al Senado.

Lo que hace la ley:

• Crea una Clave Única Catastral para identificar cada predio del país y ligarlo con su folio en el Registro Público de la Propiedad.
• Arma una plataforma nacional para que federación, estados y municipios compartan sus datos catastrales.
• Les da a estados y municipios hasta el 31 de diciembre de 2026 para echar a andar lo nuevo, con su propio presupuesto.
• Deja el cobro del predial en manos de cada municipio y sin tasa nueva.

¿Va a subir el predial en 2027?

La tasa, por esta ley, se queda igual. Lo que sí puede cambiar es el valor catastral sobre el que se calcula. Según el INEGI, los valores catastrales en México están 45.4% por debajo de los valores comerciales, y hay propiedades con valores de hace 40 o 50 años. Si tu municipio actualiza el valor de tu predio, pagas más aunque la tasa no se mueva. Por eso el PAN y el PRI le llaman “predialazo”.

La presidenta dice que la ley no sube el predial y que el cobro sigue siendo de los municipios: “No se considera en ningún momento federalizar lo que es de los municipios”. Para darte una idea del tamaño, el IMCO calcula que los municipios recaudaron 67 mil millones de pesos de predial en 2023, el 0.2% del PIB; Brasil recauda 0.6% y Chile 0.8%.

Con un catastro más completo y conectado, va a pesar más que tu predio esté registrado tal como está hoy. Si ya lo bardeaste, pide la actualización.

Descuentos y dónde pagar en Tuxtla

En 2026, el Ayuntamiento de Tuxtla dio 20% de descuento a quien pagó en enero, 10% en febrero y 5% en marzo. Adultos mayores, pensionados, jubilados y personas con discapacidad tuvieron 50%. Los descuentos de cada año se anuncian al cierre del anterior.

Se paga en predial.tuxtla.gob.mx, en la app Tuxtla Digital, por WhatsApp con el código QR oficial, en Banorte, BBVA, HSBC y Banamex, o en las cajas y módulos del Ayuntamiento (Plaza Cristal, Real del Bosque, Patria Nueva, Plan de Ayala y Terán).

Si vas a comprar terreno

Antes de firmar, pídele al vendedor su última boleta de predial. Ahí ves cómo está clasificado el predio, su valor fiscal y si está al corriente. Para escriturar, el notario pide el predial al corriente, así que conviene que el vendedor llegue sin adeudos.

Fuera de la ciudad las reglas cambian: los predios rústicos tienen su propia tasa y cada municipio de Chiapas fija las suyas en su Ley de Ingresos. Si estás viendo un terreno en otro municipio, revisa la ley de ese municipio o pregúntanos qué conviene revisar.